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GAGFAH halten
28.08.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Frank Neumann, Analyst vom Bankhaus Lampe, stuft die GAGFAH-Aktie (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) nach wie vor mit "halten" ein.
Im ersten Halbjahr hätten die Zahlen unter den Erwartungen der Analysten gelegen. Vor allem die Nettomieterträge (489,0 Mio. EUR; Vj.: 459,7 Mio. EUR) seien schlechter ausgefallen als von den Analysten prognostiziert. Die Gewinne aus Veräußerungsgeschäften (in Höhe von 24,9 Mio. EUR; Vj.: 27,7Mio. EUR), als zweite Säule der Geschäftstätigkeiten, hätten sich weiterhin stabil entwickelt. Vor allem die Margen von 36% hätten in diesem Zusammenhang beeindrucken können. Das Volumen der Verkäufe sei dynamisch angestiegen; es seien im ersten Halbjahr 1.274 Wohneinheiten veräußert worden Vj.: 528 Wohneinheiten).
Die Gesellschaft habe zum 30. Juni 2008 ca. 175.000 Wohnungen im Bestand gehabt (Vj.: 167.000 Wohnungen). Die Leerstandsquote (einschließlich Zukäufe) sei durch die Gesellschaft auf 4,6% gesenkt worden. Die Mieten seien im Schnitt um 1,3% im ersten Halbjahr gestiegen, was in line mit den Zielen für 2008 sei. Die Managementkosten je Wohneinheit hätten auf 424 EUR gesenkt werden können. Für das Jahr 2007 seien noch 448 EUR im Schnitt je Wohneinheit ausgegeben worden.
Der Vergleich zu den Vorjahreszahlen stelle sich gerade in Bezug auf die Gewinnreihen als schwierig dar, da im ersten Halbjahr 2007 unrealisierte Bewertungsgewinne in Höhe von 644,2 Mio. EUR hätten vermeldet werden können. Im ersten Halbjahr 2008 sei dagegen ein geringer Verlust aus Bewertungsgewinnen in Höhe von -3,0 Mio. EUR zu verbuchen gewesen.
Neben den EBIT- und Periodenüberschusszahlen seien für das Unternehmen die FFO (funds from operations) ausschlaggebend. Diese Kennzahl, an der sich auch die Dividendenzahlungen orientieren würden, habe im ersten Halbjahr bei 98,0 Mio. EUR und damit nur 4,3% über dem Vorjahresniveau gelegen. Je Aktie entspreche dies 0,43 EUR (Vj.: 0,42 EUR). Dieser Wert habe etwas an Wachstumsdynamik verloren und sei zum Halbjahr hinter den eigenen Zielen von 10% Wachstum pro Jahr zurückgeblieben. Für die ersten beiden Quartale 2008 seien insgesamt 0,40 EUR je Aktie an Dividende ausgeschüttet worden (je Quartal 0,20 EUR).
In den ersten Monaten dieses Jahres sei die Gesellschaft vor allem durch kleinere Transaktionen gewachsen. Für die Übernahme der LEG habe sich GAGFAH beworben, sei aber vorzeitig aus dem Bieterprozess ausgestiegen.
Für das Gesamtjahr wolle die Gesellschaft den Leerstand weiter senken (auf 4,5%), die Verwaltungskosten je Wohneinheit sollten weiter zurückgehen (400 EUR je Wohneinheit) und die Mieten weiter erhöht werden (2% auf der "Same store"-Basis). Zudem sollten im zweiten Halbjahr ähnlich viele Wohneinheiten veräußert werden, wie im ersten Halbjahr, so dass dann mehr als 2.500 Einheiten im Gesamtjahr veräußert sein würden.
Nur eine geringe Wachstumsdynamik sollte sich nach Erachten der Analysten aus den oben genannten Maßnahmen erzielen lassen. Besonders die Entwicklung des FFO habe in den vergangenen Quartalen an Dynamik eingebüßt. Es bleibe abzuwarten, inwieweit die Gesellschaft es vermöge, durch die genannten Maßnahmen diesen weiter auszubauen. Für dieses Jahr gehe die Gesellschaft von bis zu 1,00 EUR je Anteilschein aus (Vj.: 0,88 EUR). Nach Erachten der Analysten sei dies möglich, aber ambitioniert, da im zweiten Quartal 0,57 EUR je Aktie FFO erwirtschaftet werden müssten. Überraschungen negativer Natur könnte es durch die Bewertung von Immobilien sowie von Derivaten zur Absicherung von Zinsrisiken geben.
Über das Jahr 2008 hinaus gehen die Analysten vom Bankhaus Lampe von einem weiterhin intakten Aufwärtstrend aus. Dieser werde durch einen leichten Anstieg der Mieteinnahmen, stabil gebliebene Privatisierungserlöse sowie strikte Kostenkontrolle bestimmt werden. Insgesamt sollte das Unternehmen seine Strategie weiter fortsetzen, den FFO je Aktie durch organisches und externes Wachstum zu steigern, um letztlich die Dividenden nachhaltig zu erhöhen.
Im Einzelnen bedeute dies, dass der Wohnungsbestand weiter ausgebaut werde. Akquisitionen sollten nach Gesellschaftsangaben dabei nur erfolgen, wenn diese profitabel seien, d.h. ab dem zweiten Jahr Gewinne erzielen würden. Eine genaue Planungszahl für die in den kommenden Monaten möglichen Käufe von Wohneinheiten gebe die Gesellschaft angesichts des schwierigen Marktumfeldes für Immobilienkäufe nicht bekannt. Der Kauf von kleineren Portfolien sollte nach Erachten der Analysten in den nächsten Monaten die beste Praxis sein, um das Portfolio weiter auszubauen.
Das schlechte Sentiment für Immobilienaktien, Unsicherheiten über möglichen Bewertungsverlust durch nötige Abschreibungen auf das Portfolio sowie eine aktuell mangelnde Wachstumsfantasie würden die Analysten veranlassen, ihre Modelle anzupassen. Das Unternehmen schütte eine hohe Dividende aus, was für die Aktie spreche. Gleichzeitig sei das Wachstum ohne weitere Kapitalmaßnahmen eingeschränkt. Ferner belaste die aktuelle Marktsituation, da nur wenige große Portfolien zum Verkauf stünden. Das Kursziel von 10,00 EUR je Anteilschein würden die Analysten bestätigen.
Das Anlageurteil "halten" der Analysten vom Bankhaus Lampe für die GAGFAH-Aktie hat damit Bestand. Als Grundlage ihres Kurszieles diene das Dividenden-Modell. (Studie "MDAX-Guide Herbst 2008" vom 27.08.2008) (28.08.2008/ac/a/d)
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